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秦虹女士:转型发展与创新
文章来源: 发布者:admini 发布时间:2014-10-17 11:16:27

 住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹女士:大家下午好,刚才物业管理讲的好,我们小区现在正在闹换物业管理公司呢,我发现这些业主委员会带头闹的千不好、万不好,换新的物业管理公司,还没有上个好。闹的要换物业公司的业主委员会,他找不着人了,不管事了。新来的物业管理公司,干不到一个月撤了,现在是北京市有一个制度很好,紧急接管三个月。本来挺好的一个小区,最后闹的。

  都说物业管理确实很重要,随着房地产市场发展,存量房越来越多,整个房地产关键核心问题,咱们开发越来越成熟,管理难度越来越大,这确实是物业管理特别重要的问题。舒老师讲的非常好。

  我今天是想跟大家介绍一下关于房地产市场的形势和企业的转型发展这样一个问题。应该说今年以来整个房地产市场的形势,媒体告诉我们好象不好,非常的悲观,觉得非常的低迷,销售也非常的困难。从这个统计指标上来看,商品房销售面积和销售额,房地产市场的末端指标双双出现了负增长。前端房地产开发投资增速8月份是13.2%,也从去年末19%降到13%,整个房地产市场前端、末端整个增速都开始出现了下降。

  到底怎么看待当前房地产市场,是否意味着今年房地产市场面临着暴跌和崩盘呢?我们还要客观看待当前的市场。我们认为当前房地产市场今年虽然和去年相比整个市场不是那么理想,但是今年应该是整个房地产市场以来第二个总量高年。也就是说2013年是一个房地产市场的高增长年,全年一共卖了商品房13亿平方米,历史天量,再创历史新高。13亿平方米导致今年的商品房销售很难超过去年。你不看2013年的数字,你可以发现2014年今年1-8月份商品房销售面积总量仅仅低于2013年,而高于除了2013年之外的任何一年的1-8月份,实际上今年全国总体上还是卖的非常多的房子。由于基数原因,2013年基数太高,所导致的商品房今年不尽如人意。

  大家看这个图,有更加的清楚橘黄色的曲线是今年从2月份开始到8月份商品房销售面积仅仅低于第一条线,就是2013年,他是有房地产史以来第二个销售总量的高年,今年市场没有那么悲观。大家说为什么没有那么悲观,我们卖房子感觉这么困难呢?两个原因,第一个原因和过去相比我们今年的供应量非常大,总量供应量大。从2010年开始商品房的供给的增长速度比销售的增长速度快了一倍,2010年之前咱们的房地产市场的供求关系基本持平,供给速度略低于销售速度。那个时候咱们历史的政策在议房价,供求关系是偏紧的。2010年之后供给的增长速度比销售的增长速度是快了一倍。也可能你的项目,你的公司在过去你有五个楼盘在卖,今年可能有十个楼盘在卖。整个供应速度,供应量是增长非常快。为什么2010年之后咱们的供求关系出现了这么一个变化,主要是三个原因。第一个原因是08年为了应对全球金融危机,政府发货币,当时为了保增长。当时09年那一年咱们一年发了三年的钱,大量的资金其实明的暗的直接间接进入了房地产,因为实体经济不振,出口受到很大影响。唯一能够赚钱还是房地产,钱大量进入房地产,供给量增加很快。第二原因和我们调控政策有关,2011年1月26日开始实施国八条,有两个核心政策,一个核心政策是49个城市限购,不能买第三套房,外地人买一套,本地人买两套,不能买第三套。第二个核心政策就是现在,第二套房首付60%,第三套房全款,不贷款。这两个政策导致什么结果?导致一个结果是极大抑制了投机投资性需求,在市场上新增的需求大大减少了。

  过去中国人买房子,投房地产怎么投?就是买房子,买一套不够买两套甚至五套八套的买。自从限购和限贷政策实施之后,买房子已经不可能了,买房子不赚钱,没有杠杆。怎么办?这些过去投房地产尝到便宜,获利这些人他们的钱投哪里了?开始投大量的房地产的私募、信托、理财这些证券化的产品。私募、信托、理财这些产品又投到了房地产开发。也就是说第二个原因是什么?过去买房子的需求资金导致这几年变成了房地产的供给资金。第三个原因是跟地方政府的出卖土地有很大关系。杭州在过去一直是房地产市场比较红火,比较上涨的一个市场,今年年初杭州出现了房价的下跌,打折促销,为什么?就是因为去年下半年杭州有几个区集中出卖土地,大量卖地,导致他在去年上半年的时候供求关系还基本持平,库存比基本持平,到下半年这些卖出去的地去算,他们的潜在供应量是巨大。导致今年正在销售楼盘一些企业开始降价跑量,现金为王,赶快跑,你不跑,未来巨大的量上来,你跑都来不及。今年杭州整个土地市场大量卖地的导致供求关系的变化。为什么销售速度不快,是由于供应量大量上升。过去有五个楼盘,现在有十个楼盘在卖,总共量上升了。分摊到每个楼盘的需求降低了,这是第一个原因。

 

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